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 ----張杰、謝娜被指“跳單”事件的法律思考

熱點(diǎn)回顧：

近日，一篇關(guān)于“明星張杰、謝娜夫婦購(gòu)買上海某房產(chǎn)卻跳單”的文章在網(wǎng)上發(fā)酵，相關(guān)話題迅速登上熱搜榜，引發(fā)眾多網(wǎng)友關(guān)注。

在網(wǎng)上所流傳的文章中，一名化名H的經(jīng)紀(jì)人表示，張杰、謝娜曾于2019年6月21日和22日兩次在其帶領(lǐng)下看房，而后以不喜歡這套房子為由不再購(gòu)買，但后期H發(fā)現(xiàn)，二人其實(shí)是私下聯(lián)系房東購(gòu)買了該房源，避開了100多萬(wàn)大額的中介費(fèi)。該中介稱，如今他將以法律手段合理維權(quán)，或?qū)埥苤x娜予以起訴。

法律思考：

一、      什么是“跳單”

“跳單”通常是指買賣或租賃雙方通過(guò)中介居間服務(wù)取得聯(lián)系之后，避開中介自行成交或委托其他中介成交，從而逃避或少付中介費(fèi)的行為。

二、      “跳單”的法律后果

《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

這是因?yàn)?，在委托人“跳單”情況下，其在已經(jīng)利用中介人服務(wù)后又規(guī)避費(fèi)用支付的行為，損害中介交易活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)守信方合法利益。“跳單”系對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反，亦不符合社會(huì)主義核心價(jià)值觀中誠(chéng)信價(jià)值觀要求。

三、      法庭審查要點(diǎn)

1、        中介合同是否有效成立

《民法典》第九百六十一條規(guī)定， 中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

通常情況下，委托人和中介人都會(huì)簽署《中介服務(wù)協(xié)議書》。協(xié)議書中一般都載有甲方（委托人）承諾條款，例如“甲方承諾，在實(shí)地察看下述物業(yè)后，不會(huì)再直接、間接或通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)公司或個(gè)人與該物業(yè)之業(yè)主(或其他權(quán)利人)聯(lián)系。若經(jīng)乙方帶看之物業(yè)由甲方(或甲方的親屬、朋友、授權(quán)人、委托人、代理人、有直接或間接的股權(quán)關(guān)聯(lián)或合作關(guān)系的企業(yè)或個(gè)人等有關(guān)聯(lián)的第三人)不經(jīng)過(guò)乙方與業(yè)主(或其他權(quán)利人)私下聯(lián)絡(luò)簽約的，甲方需按本協(xié)議書約定的標(biāo)準(zhǔn)支付乙方租賃的壹個(gè)月房租金/買賣總價(jià)的3%作為傭金。同時(shí)，應(yīng)按前述傭金標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金”。

如雙方未簽訂書面委托合同，也可以從雙方均認(rèn)可的微信聊天記錄、音頻視頻記錄、客戶信息登記記錄等證據(jù)中認(rèn)定雙方形成事實(shí)上的中介關(guān)系。

2、        中介人是否已履行中介服務(wù)義務(wù)

主要從幾個(gè)維度進(jìn)行考察：（1）房屋信息是否來(lái)源于中介人；（2）現(xiàn)場(chǎng)看房服務(wù)是否由中介人完成；（3）是否已向承租方/買受方報(bào)告訂立合同的事宜；（4）是否將上述服務(wù)環(huán)節(jié)中的信息同步告知委托人。

3、        未促成交易的責(zé)任人是否為中介人

常見(jiàn)的未能促成交易的原因是房屋租金或房屋價(jià)款上調(diào)。從中介服務(wù)的義務(wù)范圍考察，在普通涉及中介服務(wù)的中介合同履行過(guò)程中，價(jià)款的最終確定是基于出租方和承租方的協(xié)商和溝通，并非由中介人來(lái)確定價(jià)格，中介人亦難以對(duì)價(jià)款起到?jīng)Q定性作用。故只要中介人起到提供交易信息和促成交易作用即服務(wù)義務(wù)履行完畢，中介人并非未促成交易的責(zé)任人。

4、        中介報(bào)酬如何確定

有約定從約定。無(wú)約定或約定不明的，由雙方協(xié)商確定或由人民法院結(jié)合案件情況進(jìn)行裁量。

四、      實(shí)操指引

1、        務(wù)必訂立書面的《中介服務(wù)合同》，明確約定服務(wù)內(nèi)容、雙方權(quán)利義務(wù)并重點(diǎn)體現(xiàn)甲方對(duì)不會(huì)“跳單”的承諾以及違反承諾的罰則；

2、        切忌故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，如果損害了委托人的利益，中介人是無(wú)法請(qǐng)求支付報(bào)酬同時(shí)還要承擔(dān)賠償責(zé)任；

3、        在建立中介服務(wù)初始，就服務(wù)過(guò)程中形成的微信聊天記錄、電話錄音、視頻錄像、看房記錄等證據(jù)資料要有意識(shí)的留存，以備日后的不時(shí)之需；

4、        實(shí)時(shí)留意標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)動(dòng)態(tài)或租賃動(dòng)態(tài)，并進(jìn)行實(shí)地走訪和考察，作好違約證據(jù)的固定。

五、      法條鏈接

《民法典》

第九百六十二條 中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九百六十三條 中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。

中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。

第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

知識(shí)點(diǎn)小貼士

中介服務(wù)中的“報(bào)酬”和“費(fèi)用”的支付條件區(qū)別如下：